长沙最新楼市消息：公寓去化难，新规暂停规划审批并调整用途

长沙公寓库存积压得极为严重，去化周期长达58个月，当地政府推出了新政策，该政策允许符合条件的公寓“进行“商改住”，这个究竟是能盘活闲置资产的巧妙办法，还是处于市场失衡状况下的无奈行为呢？

政策出台的直接动因

面临巨大库存压力的是长沙公寓市场，依据湖南中原研究院给出的数据，截止到今年5月的时候，长沙内五区商务公寓的存量共计高达135万平方米，依照当下的销售速度来计算，需要差不多5年才能够卖完，这样一种长期处于滞销状态的局面，致使大量开发商的资金被牢牢套住了 。

库存压力致使诸多项目为求生存而大幅降价，好比雨花区的碧桂园印象项目，其单价自打每平方米13800元降到了7888元，那降幅超出了四成。即便这样，销售状况依旧不容乐观。高库存以及低迷的成交情形，是促使此次“商改住”政策得以出台的最为直接的现实背景。

政策的核心内容与门槛

此次《通知》的核心为，允许符合条件的公寓项目，在履行必要程序之后，把性质从商业类调整成住宅类。不过，这并非无条件放开，政策设定了明确的前置审批门槛，项目必须已完成总平面图的审批，并且开发或销售确实存在困难。

更为重要的是，调整申请要经过严格论证，要保证项目所在区域的公共服务设施以及基础设施，能够承受新增住宅人口所带来的压力。这就表明，唯有那些不会对城市整体功能承载力产生影响的项目，方才有可能获取“变性”资格，规避了盲目调整可能引发的后续问题。

与此前探索的本质区别

本次政策出台以前，长沙市场存在过类似“商改住”的实践事例，像绿地麓云国际等项目。然而，这些事例一般是针对原土地出让规划指标的“纠偏”或是“置换”，并没有更改土地最开始设置的规划控制条件呢，根本上来看，仍是在已确定框架范围之内的调整呀。

此次政策，允许直接对地块的规划条件予以调整，这属于一种制度层面的突破，它于源头为符合条件的项目解除束缚，让转换更具备可操作性以及普遍意义，和过去通过个案进行处理的方式存在本质差异，政策所覆盖的范围以及影响力预估将会更为宽泛。

对开发企业的实际影响

对那些持有数量众多公寓库存的开发商来讲，这项政策绝对是一场“及时雨”，它能够助力盘活那沉淀于商办物业之上的数额巨大的资金，减轻开发商的现金流压力，好些项目后期处于闲置状态的商办地块，也由此拥有了被重新激活的可能性。

而且，更为关键的是，当公寓转变为住宅之后，便能够享有与平常的普通住宅一模一样的信贷政策，首付的比例可以从商业性质方面的五成大幅度地降低至住宅标准的一点五成。这直接地使得购房者的入门门槛得以降低，有希望显著地刺激需求，进而加快开发商的资金回笼的速度。

对市场与购房者的意义

政策落地以后，最直观的变化便是“公寓”会具备部分“住宅”的属性，那些购买此类房产的购房者，不但能够享受到更低的贷款首付，而且将来还可能对接相应的像教育资源等这样的公共服务配套措施，这给那些因总价而受限制，但是却又期望留在中心城区的购房者而言，提供了一种新的选择机会。

特别尤其是商业大平层这类产品，它有可能会摇身一变成为最大的受益者。这种产品一般常常占据着核心地段，并且还拥有着优质的资源，然而呢，却是因为其商业属性致使交易成本高昂，流动性不佳比较差。当转变为住宅之后，它的核心优势将会得到实实在在真正地被释放出来，很有可能极有可能引发该细分市场的价值重新评估以及格局发生变化。

政策的潜在挑战与展望

即便政策利好显著显现，然而执行进程里的挑战也是不该被忽视掉的。“商改住”项目会不会对普通住宅市场造成冲击，区域公共配套资源能不能跟得上，经过调整之后的房产权益怎样清晰加以界定等这些问题，都得要在后续的细则以及监管当中予以明确。政策的长期成效，仍然有待于 observe查看 。

从总体方面去看，这是在特定的那种市场环境状况底下所出台的一项具有针对性的举措。它的目的在于去疏通存量房产的流通途径，进而对资源配置予以优化。它最终所呈现出来的效果，其中一方面不仅仅是取决于政策本身的执行力度大小，另外一方面更加是要依靠长沙整体房地产市场的健康程度以及购房者所具有的真实信心状况。你觉得，像这类“商改住”房产会不会成为你未来在长沙购买房产时的一个会去考虑的选项呢？欢迎大家分享各自的看法。